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酒店投资现象浅析  

时间:2012-10-18 20:20:39 来源:《世界酒店》|

  中国社会经济的高速发展推动了现代服务业的发展与成熟,促进了酒店业的投资机遇。然而,机遇有几许,挑战就有几多。酒店作为一个长周期的投资产品,在国内并没有真正意义上地实现资本化和金融化。那么,对于手握厚重资本的投资者而言,该以怎样的客观角度去理解和对待酒店投资?世界酒店记者采访了上海嘉衡投资有限公司董事长吴炯。以下为访谈实录:

     《世界酒店》:从酒店品牌来看,国内本土的奢华品牌很缺,投资中档品牌的也很少,大多数聚焦在豪华、精品和经济型连锁酒店,对此现象,您怎么看?

     吴炯:酒店,作为房地产的一支,是商业地产的重要组成部分之一,在房地产住宅类步入下降调整通道,房地产投资回报预期向下的情况下,而高地价、高资金成本以及市场或将供大于求、产品难销等导致风险向上,房地产市场调整周期或不会太短期,甚至房地产泡沫或行将破灭,其集聚避险天性、投资稳定、现金流畅通的特点,在地价日渐上升的趋势下又富含升值潜力的商业性投资产品,将是下一轮房地产投资的重头戏。因此,更多的酒店也将孕育而生。

     据世界旅游组织预测,到2015年,中国将成为全球第一大旅游接待国和第四大客源国,入境过夜以及出境旅游人数都将达到1亿人次。市场同时预测,未来一段时间中国平均8%至10%的GDP年增速将带动酒店客房数年均增长12%。

     中国酒店市场的空间大小决定着中国酒店发展空间的大小。酒店的业态组合、服务细节、增值服务等竞争实力才是酒店立于不败的根本所在。所以投资不同的酒店,关键在于能否抓住不同目标客户群的需求。

     对于奢华酒店而言,国内非常稀缺,至今国内尚未培养出这样的品牌,但在国内酒店业不断发展的历程中,应不同客户群的需要,未来是需要有这样的奢华酒店品牌出现,也存在一定的市场,这方面的投资也需要。随着中国中产阶级队伍的不断膨胀,对奢侈品需求的消费尺度的不断放大,很多场合是需要奢华酒店的存在,比如政界的高层领导,商界的成功人士,还有各类影视歌明星,他们就需要品牌奢华酒店这样的场合进行一系列的高层会议、宣传和聚焦。

     就市场的需求非常巨大的中档酒店而言,根据各种数据测算可知,中档酒店的市场规模已经超过1亿人次。但是,现有中档酒店的数量目前至少有1万家,常年处于微利或亏损的状态。为什么现在很多企业愿意投高档饭店,中档却很少,就是出了这样两难的问题。从这个角度讲,如果中端酒店能够清晰地做好自身的定位,能够找到好的盈利模式,还是非常有前途的。

     而经济型酒店,其存有一个两极发展趋势,通过一系列细节服务、服务升级就向上高端迈进一点;削减一些服务项目,降低一些收费标准,就往下成为更经济的酒店。2009年,二、三线城市则继续呈现了强劲的吸金能力。在一、二线城市的周边区域,以及三、四线城市要做一个好的品牌经济型酒店,还是有很好的发展空间。

     《世界酒店》:前几年温总理提到除了服务业在十二五期间提高四个百分点,还提到城镇化要提高四个百分点,城镇化的发展使商务活动迅猛增加,对酒店业也是有迅猛拉动的。

  那么对酒店投资而言,哪些类型的酒店品牌更适合选择?

     吴炯:首先,我们需要清楚“十二五”在城镇化发展过程中,我们城市规划和建设会怎么样?党中央很明确,“十二五”期间是我们全面建设小康社会的一个关键时期,也是发展方式转变和经济体制改革攻关的时期。根据麦肯锡的预测,到2015年,中国的富裕家庭数量会有75%的增量出现在“几个大都会以外的地方”。二三线城市无论是从产业、金融还是基础设施建设上,都完全有能力成长为地区性的中心城市。这也是各类酒店在二三线城市跑马圈地如火如荼的真正原因。

     关于什么品牌的酒店适合在什么地点发展,我们就需要先明确酒店的分类,只有对其分类有了了解,才可以取细化、细分酒店对发展地的投资适宜程度。城镇化发展的结果必然导致大型城市群的不断形成,这对酒店业发展的拉动作用是非常迅猛的。在这种情况下,对于酒店的投资、选择需要关注两大问题:

     一、城市酒店饱和度分析

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