王健林对所谓的高负债率并不认同，他掰着手指对记者说“首先，万达根本就没有90%的资产负债率，其次，万达的净负债率恐怕是全中国房地产商中最低的。”

　　所谓净负债率，是指金融负债减去金融资产。按照中国的会计准则，房地产企业的预收账款计入负债，而且占有很大的比例，行业平均水平为负债的50%左右。以万科[简介 最新动态]为例，2012年三季度，资产负债率为79.4%，剔除预收账款后，净负债率为37.7%。而王健林称，万达的净负债水平也仅为总负债的一半左右。

　　万达与万科相比，又有不同。万达是以持有商业物业为主的房地产企业，资产大都是不动产，以入账的成本来作为负债基数(也就是分母，总资产)，其受资产估值的影响就更大。

　　以北京万达广场[最新消息 价格 户型 点评]为例，三栋大楼共22万平米的建筑面积，当年的总成本是21.4亿元，平均每平米成本9700多元。按照中国的会计准则，不动产需要进行折旧，如按照30年折旧来计算，平均每年折旧7100多万元，而从2006年建成至今已过6年，共折旧4.26亿元，其万达广场的账面价值共计17.14亿元。但是目前，与万达广场同区位的写字楼每平米售价至少5万元，如果按照此价位计算，万达广场的资产估值将达到110亿元，是其账面价值的5倍多。

　　万达旗下持有的商业地产中，有如此大差距的，并不止北京万达广场一家。据王健林透露，目前持有的1300万平米物业绝大部分有此类现象，“这1300万平米物业如果用来评估或者市场销售，翻一倍一点问题都没有，因此净负债率还会更低。”所以，王健林认为如此报道万达的资金危机显得有些不负责任。

　　采访中也有专家指出：虽然会计准则对不动产估值的规定有待商榷，但目前不仅是万达这种房地产企业，就算一般企业对于名下不动产的评估入账，如无特殊需求都不会操作，其原因便在于评估入账后的所得税问题还悬而未决，在不进行资产出售的情况下，一般不会对旧有不动产进行重新评估，相反还会折旧处理。

　　“如果有一天我不想玩了，或者我想清闲一点儿，我卖10个购物中心，也许就可以套现几百亿”，王健林对于万达的资金状况很有自信。

　　对于王健林的说法，记者采访了首席策略分析师刘勘，他认为：“无论是净资产还是净负债都不足以评价一家房地产企业，关键还要看经营性现金流。因为通胀的存在，商业地产一般都会升值，但是升值不一定就有市场。商业地产的出租率，取决于地段、交通、周围居民的消费欲望等诸多因素，其资产价值的高低，关键看现金流。”

　　一位万达高层告诉记者，王健林视现金流和财务预算为万达的生命线。万达对于现金流的把控可谓严之又严。在万达的投资、建设、开业、现金流四个层面的计划中，前三个层面是工作计划，由各个分公司来申报，集团审核，而最后一个现金流计划，则由集团信息中心、财务部和计划部一起起草制订，每年11月底由王健林亲自签署下发。

　　万达模式的挑战

　　无论是外界对万达资金的质疑，还是王健林对万达资金的自信，都有一个不容回避的问题，面对越来越密集的商业地产开发，万达模式是否可持续？

　　虽然，王健林对2012年上半年，万达仅有一家广场和两家酒店开业的解释是：“很多人不清楚，商业项目不适合在上半年开业，以前也是集中在三、四季度，全年30个项目开业计划不变。”但实际上，王健林对经济形势的改变已有预估。

　　万达高层透露，在一次内部会议上，王健林就预警：从2012年开始，中国经济彻底进入中速增长期，每年增长6%—8%，今后二三十年还会继续增长，但会逐年降低速度。而万达上半年出现的20年来首次增速放缓，已经说明经济困难局面反映到了“抗周期”的消费行业。主要表现为：一是以前每年每个商场的人流同比增长都是两位数，但今年跌至个位数；二是客单价(每位顾客购买的商品金额)在下降；三是商家减少开店，从以前的来者不拒，到今年开店计划大幅度减少。

　　专家们认为在目前状况下，房地产投资还有所增加，相当于原来十个人吃饭，现在十二三个人吃饭，可以想象房地产企业经营的困难。未来狼多肉少已成定局。

　　商业地产的困局，其实早在2010年就埋下了伏笔。

　　地产界人士算了一笔账，2010开始宏观调控，下半年开始搞限购，资金开始集中投入商业地产。但是一般的企业不会有万达的速度，两年就能

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