从10亿美元挂牌出售莫泰酒店控股权，到4.7亿美元竞得股权，私募为何可以容忍莫泰酒店估值一路走低？知情人士透露，上述收购方给莫泰酒店进行收购前的尽职调查时，“意外”发现莫泰酒店约1/3门店的租约即将到期。

　　“据说大摩对5亿美元的报价不大满意。”5月27日下午，在连锁酒店如家酒店集团（下称“如家”）收购上海莫泰酒店管理有限公司（下称“莫泰酒店”）全部股权的前一刻，一位锦江[注: 府南河的别称，是岷江流经成都市区的两条主要河流，府河、南河的合称。锦江，为赣江的支流。发源于宜春地区的慈化山区，流经万载县、上高县、高安市。]之星高管向记者透露。

　　然而，最终的收购价却定在4.7亿美元，其中3.05亿美元为现金支付，其余收购款则以新发815万股如家普通股（每股普通股20.185美元）形式支付。

　　值得关注的是，从10亿美元挂牌出售莫泰酒店控股权，到4.7亿美元竞得股权，私募为何可以容忍莫泰酒店估值一路走低？

　　受累门店租约

　　两个月前，法国雅高集团与黑石集团联合收购方、及美国喜达屋集团旗下基金Starwood Capital Group（下称“喜达屋”）与锦江之星的联合收购方都进入莫泰酒店控股权竞购的最后一轮。喜达屋方面认可10亿美元的报价，黑石集团方面起初则将报价定在10亿美元上下浮动5%。

　　然而，变数却恰恰出在最后环节出现。知情人士透露，上述收购方给莫泰酒店进行收购前的尽职调查时，“意外”发现莫泰酒店约1/3门店的租约即将到期！

　　“这无疑让摩根士丹利此前的10亿美元报价显得偏高了。”他强调说。

　　此前，上述两家联合收购体对于10亿美元报价的认可，主要基于莫泰281家门店（即144家直营店和137家特许店）的未到期租约以及品牌价值；数据显示，去年莫泰酒店的经营收入达到2.62亿美元。

　　据了解，有评估机构将上述资产估值定在17.56亿美元；即使剔除特许加盟店，莫泰144家直营店估值约在9亿美元，此前摩根士丹利出价10亿美元兜售莫泰酒店控股权，貌似合理。

　　“如今莫泰1/3门店即将租约到期，就最坏的情况而言，一旦其中多数门店没有续约，意味着莫泰酒店经营收入可能下降至少1/3，毕竟其中多数门店位于客流量较高的地段。”上述知情人士透露，“即使上述门店悉数续租，以10%-20%年房租费用增长速度计算，收购方不得不一笔额外巨额经营开支，对莫泰酒店的投资回报率预期相应大幅下调。”

　　随着上述两家联合收购体的退出，莫泰酒店的股权出售顿时陷入无人问津的窘境，直到如家酒店重回谈判桌。

　　一位接近交易的投资银行人士透露，从去年12月参与谈判起，如家对莫泰的报价一直在4.7亿美元附近，至今没有改变。

　　“但在收购协议即将达成的最后一刻，摩根士丹利仍希望对莫泰酒店的售价能接近6亿美元。”上述知情人士指出。

　　不过，对摩根士丹利而言，时间却不等人。

　　“莫泰酒店的投资方 摩根士丹利房地产基金即将到期，急需套现项目返还出资人资金；另一方面，自从2008年负责莫泰酒店项目的摩根士丹利地产基金中国项目主管 Garth Peterson离职后，摩根士丹利方面与莫泰酒店管理层在经营方面存在不同的见解。”他表示，“对摩根士丹利房地产基金而言，莫泰酒店反而成为烫手山芋。”在他看来，这或许正是摩根士丹利最后一刻选择妥协的主要原因。