北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹曾对商业地产做过价值分析，美国的商业地产的基础收益率在6%左右，再通过收购改造，模式创新，或者发挥规模效应后，提高出租率的水平，再提升两到三个百分点的收益。此后再利用周期套利、资金成本降低等方式，提高一到两个百分点的收益。其中，经营成本的溢价，约占60%至70%，商业资本的创新约占20%至30%，金融模式的贡献约占10%至20%。

　　万达是非上市公司，其财务状态并不公开，研究者很难找到准确的财务资料去分析万达的财务状况。但业内公认，万达持有的商业地产部分的租金回报水平并不高。一位不愿透露姓名的业内人士指出，凯德商用在中国的大型购物中心的平均年租金回报率能达到8%左右，万达可能只有2%左右。租金回报率决定了物业的估值高低。万达建造的城市综合体在中国城市化进程中创造了奇迹，这些物业是否会成为低效率的资产，只能通过时间来检验。

　　但眼下，不唯万达，中国的开发商们似乎更关心的是资产升值。快速圈地，才是他们最想做的。不管未来股市是否转好，是否能够编故事去IPO；或者转手给其他的财团，这都将可能是一门赚大钱的生意。

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